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在什么情況下認購協議就是房屋買賣合同 海南購房，海南的房子定位于度假+養老房產，注重度假養老的舒適性。

《醉高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定，商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受海南購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

《商品房銷售管理辦法》第十六條：“商品房買賣合同應當明確以下主要內容：(一)當事人名稱或者姓名和住所;(二)商品房基本狀況;(三)商品房的銷售方式;(四)商品海南房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;(五)交付使用條件及日期;(六)裝飾、設備標準承諾;(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;(八)公共配套建筑的產權歸屬;(九)面積差異的處理方式;(十)辦理產權登記有關事宜;(十一)解決爭議的方法;(十二)違約責任;(十三)雙方約定的其他事項。”

因此，如果商品房認購協議的內容包含了《商品房銷售管理辦法》所規定的所有內容，而且開發商已經按照約定收受海南購房款的，那么，海南購房認購協議就等于房屋買賣合同。當事人的權利義務，應當按照海南購房認購協議的約定處理。

商品房認購合同是約定商品房買賣合同基本事項，以約束雙方繼續就合同訂立進行磋商談判的合同。合同載體包括認購書、訂購書、優先購買協議等文書。作為海南購房意向書或者是認購書來說，只是雙方就是否購買這個房屋達成一種意向性的協議，對房屋的一些具體問題都沒有包括進去，需要雙方簽署正式的買賣合同，才能在法律上正式確定一個房屋的買賣關系的成立。

認購合同與商品房買賣合同屬于預約與本約之關系，二者合同內容、合同目的、權利義務、違約形態、違約責任形式等存在較大區別，但認購書具備一定條件可以認定為買賣合同，當事人義務將產生質的變化，由雙方履行磋商義務變更為出賣人交付房屋、買受人支付價款。因此，房屋認購書或者房屋認購合同一般情況下和海南購房合同不一樣，也就是說，房屋認購書不等于海南購房合同。認購書的目的是約定雙方日后要簽訂海南購房合同，認購書是為簽訂正式的海南購房合同做準備。但是根據目前的法律規定，房屋認購書并不是完全與海南購房合同沒關系，在符合法律規定的情況下，房屋認購書會轉化為海南購房合同，這個時候，認購書就等于海南購房合同了。

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