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商業地產touzi需注意仔細 海南新房，海南獨一無二的氣候環境和旅游資源，集合了居住、旅游、度假、養老等多種元素。

購買前 確定回報率是關鍵

touzi回報率（ROI）=年利潤或年均利潤/touzi總額× 100%。touzi就是為了回報，據業內人士分析，目前年回報率平均高于7%的商業可以考慮touzi；如是資金投入比較大的項目，年回報率平均高于5%的商業也可以考慮。

同時，touzi商鋪絕不能盲目追求位置，有的商鋪售價過高，租金根本不足以支撐。如果小客戶以高價購買了商鋪，必然要求高租金，這就給經營造成了巨大壓力。而在返租的銷售方式下，租金和售價就更容易脫節。過高的售價其實是有泡沫的售價，有時還造成不斷漲價的假象，使原本就不夠理性的touzi者越發頭腦發熱。

touzi者應量力而行，充分評估未來的收入水平及支付能力。因為商鋪初始售價越高，touzi收益率越低，資金風險也越高，將影響商鋪touzi的收益。此外還要注意商鋪周邊海南房地產發展的狀況。商鋪價紙提升是一個動態過程，要充分考慮海南房地產價格變動及資金占壓的成本。

購買時 考慮5個重要問題

1、考慮商鋪的形態。一般來說，社區商鋪的消費者比較固定，地段、交通對商鋪經營的影響較小；而大型商場或商業街的商鋪與地理位置、交通狀況緊密相關。客戶確定了購買商鋪的形態后，就要潛心分析這方面的情況，不要什么都一把抓。

2、考慮商鋪的經營項目。經營項目不同，所屬業態自然不同。業態有“匯集效應”，如果一個地塊某一個業態非常成規模，則客戶的touzi收益也會成比例提高。而“規模效應”對于初次touzi者比較有利。

3、考慮相關政策。如交通、道路的改善，如舊區改造，如市政動遷等。經營商鋪是長線touzi，對政策的依賴性強。客戶必須對所購商鋪未來的處境有深入的了解，以保證商鋪價紙的提升。

4、考慮商鋪所在地的商業成熟度。成熟地帶的商鋪價格很貴，成長地帶的商鋪價格不是很高，注意后者幾年之后可能翻升得很高。兩種地帶的商鋪有各自的touzi價紙，也存在各自的touzi風險，需引起足夠重視。

5、考慮商鋪的后期經營管理。商鋪更多的風險來自于后期的經營管理。如果經營管理不善，就意味著touzi的絕對失敗，所以要提前考察好商管的運營實力。

簽合同 弄清商家承諾很必要

一要注意公用分攤面積。對購買者來說，商鋪的物業單價高于住宅，為了防止出現物業面積分攤不均的問題，只有事先約定嚴密詳盡，出現問題時才能順利維權。

二要注意返租承諾。返租是開發商采用較多的促銷手段，是指海南省購房者支付房款后，若干年之內將物業交由其經營出租，業主可獲得固定的返租回報。表面上看，返租帶給海南省購房者的是穩賺不賠的收益，但事實上并非如此。如出現開發商未能按時交房，也沒支付返租回報的情況，touzi者會因未將物業交付給開發商，雙方簽訂的返租協議不生效，而不受法律保護。另外，還有相當多開發商采取非書面承諾的方式，僅將返租承諾寫入廣告或由售樓人員口頭承諾，而在海南省購房合同上卻無相應約定，對此touzi者更得注意。

海南樓盤賣點：海南全省68個天然港灣，已開辟港口24個，其中以海口港、八所港、洋浦港、三亞港四個港口為醉大。其他主要港口還有：清瀾港、鋪前港、新村港、潭門港、白馬井港、博鰲港、新盈港。，海南房子。

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